公租房保障新探索

当前，公租房建设资金筹措渠道窄、建设周期长等困难十分突出。针对此，江苏常州市采取社会化收储房源与建设并举的做法，短时间内投入少量资金，在主城区内筹集到丰富房源，解决了保障对象的急需。建储并举的公租房保障方法，在城市化率达到较高水平、社会房源丰富的地区，无疑是一条破解公租房建设难的有益路径。

公租房建设存在两大困难

常州市房管局局长孙勇介绍，近3年来，中央大力推动公租房建设，公租房保障对象开始向新就业大学生、外来务工者扩面。常州市规划在“十二五”期间再建设2.3万套以公租房为主的保障房，解决“新市民”住房保障问题。但是在实际操作中，遭遇到两方面难题：

首先，建设资金需求过大，融资难题不断凸显。按照本地5000元/平方米建设成本计算，2万多套保障房需要资金50亿元。面对如此大的资金投入，公租房遇到了无法贷款的尴尬局面。

由于前期投入大，租金回收慢，公租房项目连按时偿还银行利息都困难，更不用说偿还本金。目前，能够贷款的银行只有国开行一家，每到年底，国开行都出现“千军万马挤独木桥”的现象。

孙勇说，2011年以来，公租房建设资金筹措更加困难，银行不愿再把钱贷给地方政府融资平台，贷款门槛也高，除担保外，还要资产抵押。两年前，常州成立了保障房融资平台，一次性融资几十亿，2011年一年向银行支付的利息就达2.12亿。

但是每年都需要新的投入，还要还贷款利息，流动资金非常紧张。“我们联系了多家银行，甚至和北京一家信托投资公司联系过，利息都要上浮30%，高的达到1分半，借不起。”

其次，保障房存在安置难现象。保障房小区建设周期长，需要3年至5年，而已经建成的保障房，有的地段偏远，有的配套不齐，并不能方便保障对象，甚至出现空置、弃购等现象。

公租房的申请对象主要是中低收入的住房困难户、新就业大学生和外来务工者。孙勇说，对于这部分群体，居住地太远反而不利于他们的工作和生活。因此，经过综合的考虑，常州采取了建储并举的方法，除了继续开工建设外，还通过市场化的手段，在常州主城区域收储社会化房源，提供给保障对象。

房源丰富为收储提供有利条件

据国家统计局常州调查队公布的数据，2011年常州市区居民平均每户拥有出租房面积14.8平方米，26%的城镇家庭拥有多套住房。常州城市化率已经接近70%，中心城区有37万套住房，在建的住房还有10万套，且常州房价稳定在7000元左右，租赁市场价格平稳，这些都为社会化收储房源提供了便利条件。

“租赁社会房源给保障家庭使用，既有效解决集中建设周期长的问题，又节约土地资源、减少房屋空置率，这也是政府利用市场机制有效配置社会资源的重要职责。”孙勇称，低收入家庭集中居住，社会管理压力大，且住户自己也缺少尊严，有了收储房源，让他们分散而居，社会管理压力降低了，尊严也有了。此外，保障对象家庭还可以根据居住习惯、就业地点、上学地点等因素选择符合自身需要的房屋，住房保障更为人性化。

在多方论证及吸纳民意的基础上，常州从2012年6月1日起，实施建储并举。具体操作办法是，在常州房屋担保置换公司下设保障房收储管理中心，赋予政府职能，社会化用工，规定收储房源须交通方便、配套完善、环境宜居、分布合理。目前，仅收储单套面积80平方米以下、月租金1000元及以下的房源，租赁期限3到5年。对于收储来的房源，政府通过补贴的方式租给保障对象，租金仅为市场价的3折左右。

常州市住房保障收储管理中心负责人贺亮告诉半月谈记者，保障房收储房源认定小组按照规定标准，对所登记房源进行认定。“逐户走访，每收储一套房屋，至少三次上门勘察：第一次看面积、户型结构；第二次完成物业交付，核查水、电、气等情况；第三次清扫保洁、更换门锁，确保被保障家庭办完手续即可入住。”房屋租赁价格监测体系和保障房租金收取、维修、巡查等多个环节也建立了相应的工作制度。

社会化收储实现多赢

红星新村是常州市中心一处闹中取静的小区。近期，拿到入住通知书后的周雪英迫不及待去看房。这套位于二楼的两居室有简单装修，空调、热水器等一应俱全，之前借住在妹妹家一套40平方米房子里的周雪英觉得特别好。“对面有菜场和医院，交通方便。这两天再搬张床和桌子，收拾收拾，就可以住过来了。”

周雪英承租的这套公租房面积60.19平方米，租金每月每平方米3.5元，月租210元，而政府的收储价却是1000元，已不足3折。

记者获悉，收储工作启动仅1个月，已有超过6000户家庭来电，不少家庭甚至愿意拿出两套房出租给政府。截至2012年9月初，已登记符合保障房收储条件的房源有2581套，审核通过的有1163多套，当地提出申请的保障对象1500户，相比符合收储的房源数量，已是供大于求。

“现在城区已开了9个门店收储房源，许多市民提供房源希望政府收储，有的甚至是新房。最多的时候，门店一名工作人员一天要看8套房。”常州市保障房收储管理中心新区店店长周波介绍。

记者现场了解到，这些收储来的房子，平均面积65平方米，平均租金每月每平方米14元，政府补贴10元，一套65平方米的房源，每月政府补贴600到700元，一年补贴1万元左右，这只相当于贷款建房时每套房利息的1/3。

房东戴女士说，政府按市场租赁价来租，租金半年一付，租房5%的税收和房屋维修均由政府承担，还给出租户购买家庭财产险，约定租赁期满后，产权人还可以按照每年1000元的标准享受房屋整修补贴。

常州市政府已向民众承诺，今年底常州将成为江苏省首个公租房应保尽保的城市。据悉，目前江苏省已将常州列为创新保障房筹集方式试点城市，拟推广其经验。（《半月谈内部版》2013年第4期，记者 邓华宁）

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