报告称房地产市场必然在2009年出现深度调整

中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”近日发布报告称，中国房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。

房地产市场在2008年初就开始了调整，传统的供大于求的市场状况被逆转。很多楼盘因为资金回收的压力进行仓促开工。所以房地产开发投资在2008年上半年并没有出现下滑，而只是在6月以后出现5~6个百分点的下滑。但是，这种反向开发行为将加速房地产市场的调整，2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力。因此，房地产市场必然出现深度调整。

2009年，房地产面临“硬着陆”的风险加大。从2007年12月开始，房地产市场由于开工面积扩大、土地储备大幅度增加以及开发成本激增等原因，应付款累计增速就开始提升了。而在2008年2月由于企业盈利增速放缓、银行信贷紧缩以及民间拆借成本上涨等因素资金来源增速开始下滑，到2008年3月，资金来源累计增速低于应付款累计增速，资金面开始恶化，并且这种状况持续扩张。

据统计，2007年12月房地产资金来源累计增速为37.9%，而到2008年9月累计增速仅为10.7%，下降27.2%，这直接导致房地产严重依赖自有资金。2007年自筹资金占房地产资金来源仅为32%，而到2008年9月，该比例达到103%。这意味着房地产资金进入枯竭期。因此，如果没有外部力量进行干预，到2009年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地产企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”，意味着中国固定投资的21%将消失，25%的全社会贷款将可能成为不良贷款，1.4万亿元左右的地方预算外财政收入将消失。虽然这种极端的景象不会发生，但是房地产将在2009年出现严重的资金短缺的问题是必然，而这势必会引起房地产投资能力的大幅度下降。

与房地产不景气局面相对应的是，在固定投资占比最大的制造业也必然在2009年出现严重的下滑。将直接导致GDP增速下降1~3个百分点。其不同的幅度决定于房地产不同的调整模式。

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